Calculadora de Hipoteca

Cómo se calcula la cuota

La calculadora usa el método francés de amortización, el estándar en España. La cuota mensual es constante durante todo el plazo: al principio pagas más intereses y menos capital; a medida que avanzas, el reparto se invierte. Fórmula: cuota = capital × (tasa mensual) / (1 − (1 + tasa mensual)⁻ⁿ), donde n es el número total de cuotas.

Tipo fijo frente a tipo variable en España

En España, las hipotecas pueden ser a tipo fijo, variable (referenciadas al Euríbor) o mixtas. Las hipotecas a tipo fijo ofrecen cuota constante durante toda la vida del préstamo. Esta calculadora trabaja con tipo fijo: si tienes hipoteca variable, puedes recalcular con el tipo actual cada vez que cambie.

Amortización anticipada: ¿reducir plazo o reducir cuota?

Al realizar un pago anticipado puedes elegir el destino: reducir plazo (pagas antes y ahorras más intereses en total) o reducir cuota (liberas liquidez cada mes). Reducir el plazo suele ser más eficiente si tu objetivo es minimizar el coste total del préstamo. Reducir la cuota puede ser preferible si necesitas mejorar tu flujo de caja mensual.

El Euríbor y las hipotecas variables en España

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre sí, y es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas variables en España. Cuando sube el Euríbor, sube la cuota de los hipotecados a tipo variable en su próxima revisión anual o semestral. En enero de 2022 el Euríbor a 12 meses cotizaba en torno al −0,5 %; a finales de 2023 superó el 4 %, lo que supuso incrementos de más de 300–400 € mensuales para muchos hogares. Si tienes hipoteca variable o mixta en el tramo variable, puedes usar esta calculadora introduciendo el tipo resultante de sumar el diferencial de tu banco al Euríbor actual — por ejemplo, si tu diferencial es +0,75 % y el Euríbor está al 3,5 %, introducirías un tipo del 4,25 % — para obtener la nueva cuota tras la revisión y planificar si te conviene hacer una amortización anticipada o cambiar a tipo fijo mediante una novación o subrogación hipotecaria.

Marco legal: la Ley 5/2019 (LCCI) y tus derechos como prestatario

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) regula la contratación de hipotecas en España y establece importantes protecciones para el consumidor. Antes de firmar, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con al menos 10 días de antelación para que puedas analizar la oferta. También hay una visita obligatoria al notario antes de la firma para que te explique las condiciones. Las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley: para hipotecas a tipo fijo, el máximo es del 2 % durante los primeros 10 años y del 1,5 % a partir del undécimo año; para hipotecas a tipo variable, el límite es del 0,25 % los tres primeros años y del 0,15 % entre el cuarto y el quinto año, sin comisión a partir del sexto año. Conocer estos límites es esencial para calcular el ahorro real neto de cualquier amortización anticipada, especialmente en hipotecas fijas contratadas en los últimos años.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el cuadro de amortización?

Es la tabla que desglosa cada cuota mensual: qué parte va a intereses, qué parte a capital y cuánto capital queda pendiente. Te permite ver exactamente en qué mes habrás amortizado la mitad del préstamo.

¿Son exactos los resultados?

Los resultados son orientativos. La cuota real puede variar por comisiones, seguros vinculados o condiciones particulares de tu entidad. Consulta la oferta vinculante de tu banco para los datos definitivos.

¿Puedo comparar distintas estrategias de amortización?

Sí. Usa el botón 'Nueva estrategia' para añadir pagos anticipados y comparar el impacto de diferentes estrategias en el mismo gráfico.

¿Qué diferencia hay entre amortización parcial y cancelación anticipada total?

La amortización parcial reduce el capital pendiente sin cancelar el préstamo: el banco te ofrece reducir el plazo o la cuota mensual. La cancelación anticipada total cierra el préstamo completamente. En ambos casos puede aplicarse una comisión dentro de los límites fijados por la Ley 5/2019 (LCCI). La cancelación total también implica gastos de notaría para el levantamiento de la carga hipotecaria.

¿Cuántos ingresos necesito para que el banco me conceda una hipoteca?

Como regla general, los bancos españoles aceptan que la cuota hipotecaria no supere el 30–35 % de los ingresos netos mensuales del titular. Para una hipoteca con cuota de 800 €/mes necesitarías acreditar ingresos de al menos 2.300 € netos al mes. También se valoran el tipo de contrato laboral, el ahorro aportado — normalmente se exige el 20 % del precio de compra más gastos de compraventa — y el historial crediticio sin deudas pendientes.